地產餘震未消 格力物業動盪中


       www香港集運com 鄧鑫妮 發自珠海

       山雨已來,且風未止。格力地產(600185.SH)尚未從下跌的股價中回過神來,旗下另一新三板上市公司又陷入高管動盪。

       1月8日,珠海格力地產物業服務股份有限公司(簡稱“格力物業”,837530.OC)連發四則公告,都與人事變動有關。

       公告稱,張筱雯、吳思建、陳莉離職,不再擔任公司其他職務。三人職位空缺,將由陳軼峯、範曉菁和鄧石接任。

       接任者的三人,是從格力物業股東進行的人員輸送。據www香港集運com瞭解,三人此前皆任職於珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司,更早之前服務於職珠海格力房產有限公司(簡稱“格力房產”)。這兩家公司,均為格力物業股東。

       三人辭職中,董事長張筱雯的離開尤為引人注目,在2016年12月,從陳濟濤手中接過董事長交接棒,她陪着格力物業這個上市新兵,走了4年。

       登陸新三板以來0交易,格力物業的營收增速逐年放緩,如今高管層的震盪,無疑為其前行之路增添了更多的不確定。

       董事長4年兩換

       格力物業的人事變動,從三個月前就已經開始。2020年9月28日,王軍因退休原因辭任董事和副總經理職位。

       彼時的調整,或許是為了順利完成第二屆任期。可是,距離第二屆任期截止還有十個月,三名董事又突然辭任,引發外界猜測。“受格力地產的負面波及?”

       其實,自2016年登陸新三板以來,格力物業股票一直是0交易,受地產波及有限。更多觀點傾向於,格力物業的“難帶”。

       1999年,房地產已經歷過一輪紅利的洗禮,格力地產股份有限公司(簡稱“格力地產”,600185.SH)剛剛創立。時任格力集團副總裁的魯君駟出任房地產專責工作小組組長,帶領7個員工,在9平方米的辦公室裏,開始了地產暢想。

       經過十年沉澱,格力地產於2009年7月成功登陸上交所。同年,其全資子公司格力房產,出資成立了格力物業。成立初期,格力物業以母公司的項目為起點,從地產旗下承接住宅和商業項目,提供管理服務。

       彼時,格力物業歸屬於格力集團。格力持有格力物業過半股權,掌有實控權。

       變動發生在2015年,格力集團作為珠海市國企改革的重點企業,宣佈將其持有的格力地產30,000萬股無限售流通A股(佔格力地產總股本的51.94%)和珠海格力港珠澳大橋珠海口岸建設管理有限公司100%股權無償劃轉至海投公司。

       至此,格力地產從格力集團獨立出來,格力物業也隨着地產一起離開。

       從格力集團分割出來後,格力物業正式開啓了“求變”之路。2015年,格力物業共進行兩次增資,將註冊資本從500萬元增加到1000萬元。2016年,乘着上市浪潮成功進入新三板。

       上市前,格力物業業績並不理想。數據顯示,2013年、2014年、2015年1-10月,公司營業收入分別為2183.57萬元、2155.8萬元、2275.75萬元,收入增長緩慢。

       剛進入新三板的格力物業,還未開始大展拳腳,就先迎來了人事調整。2016年12月,陳濟濤辭去董事長和總經理的職位,由張筱雯接任,幾個月前她剛過完30歲的生日。

       對格力物業0持股,擁有管理權的張筱雯,以董事長之名,帶着格力物業開始在資本市場角逐。只不過,4年的時間,格力物業收入不斷攀升,但增速卻在逐年下滑。

       www香港集運com瞭解到,2017年—2019年營收分別為5575萬元、7058萬元和7932萬元,同比增長則為33.92%、26.61%、12.38%。而在2020年上半年,格力物業的增長疲態更是明顯,收入3629萬元,較2019年同期,增長僅為2.42%。

       此次接棒張筱雯的是陳軼峯,現年42歲,不過他只從張筱雯手中接過總經理一職,董事長之職位未加於其身。

       人事震盪背後

       常言道,不以出身論英雄。然而,物業偏偏是極為講究出身的。可以説,不拼爹,日子很難過。

       從這一點看,格力地產的負面,還是波及到了格力物業,不在明就是在暗,或許這也是格力物業高管震盪的間接推手。

       2020年12月30日晚,格力地產發佈一則公告稱,公司董事長魯君四因其涉嫌證券市場內幕交易違法行為,被立案調查。第二天,股票跌停。

       剛從格力集團分拆出來的格力地產,也曾在房地產跑馬圈地,幹勁十足,後來想要走多元協同發展之路,甚至決心削弱曾經的主業——房地產,由此,也就被貼上“不務正業”的標籤。

       而依賴地產輸送管理項目的物業,補給的糧倉“空了”,又何談活得好。

       除了項目從母公司輸送,格力物業的高層也有不少來自格力地產。從2015年-2020年,5年內管理層變動8次,有外聘,也不乏母公司和兄弟公司輸送。張筱雯曾任職于格力房產,此次接任張筱雯職位的陳軼峯也出自格力房產。

       格力物業目前有兩個股東,為格力房產和珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司,分別持股60%和40%。格力房產直接持有60%,又通過珠海格力港珠澳大橋人工島發展有限公司間接持有40%股權。

       登陸新三板已有4年,其股票一直0交易,市場估值也難窺見。不過,資本的“冷遇”,並非無中生有。www香港集運com從公開資料獲悉,2016年5月格力物業管理面積153萬平方米,一年後管理面積約200萬平方米,僅增加50萬平方米。

       淨利率也始終在低段位徘徊。2017年、2018年、2019年和2020年上半年,淨利潤分別是139萬元、120萬元、263萬元和218萬元,淨利率同比增長分別為2.5%、1.7%、3.3%和6%。遠低於行業的平均淨利率。

       作為勞動力密集型的物管行業,人工成本常常擠壓着利潤。近三年,格力物業的淨利潤呈現“V”字型走勢,而支付給員工的現金連年增長。

       相比於二三百萬的營業利潤,支付給職工的現金都是千萬元以上。2017年—2020年上半年,支付給職工以及為職工支付的現金分別為3157.49萬元、4016.2萬元、4325.34萬元和2097.63萬元。

       不問東西,只問歸心。人事震盪背後,終是以業績為導向,不知道新一波領導層,能否給格力物業注入新活力?